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和普律师代理江某合同效力纠纷案成功胜诉

作者:四川和普律所 来源:找法网 日期:2017-12-07 15:55

案情简介:

原告江某1与江某2为亲兄弟,他们的母亲2000年去世了,2010年他们的父亲将登记在自己名下但是属于夫妻共同财产的房屋卖给了江某的2的儿子,即原告的侄子。2012年他们的父亲去世,原告准备继承房屋时被告知,房屋早已出卖,并办理了房屋变更登记手续。原告认为其母亲享有的房屋的一半产权,原告有权继承母亲三分之一的财产,其父亲将房屋转卖属于无权处分,故请求法院认定房屋买卖合同无效。

律师观点:

在本案中原告根据继承法的规定,享有房屋六分之一的继承权。该房屋虽然登记在其父亲一人名下,但是该房屋实际上是原告、江某2、他们的父亲三人共同共有该房屋,并且一直没有分割该共同财产。原告之父在2010年将房屋卖给侄子的行为,属于无权处分行为,根究我过合同法的规定,无权处分人签订的合同属于效力待定的合同,经过追认之后该合同生效。但是我法律保护善意的第三人,如果第三人为善意,合同就有效,就能取得房屋的所有权。善意的第三人要满足的条件有:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中,原告就要对买受人不是善意承担相应的举证责任,证明在购买房屋时知道该房屋属于共同财产,出卖人为无权处分,第二要证明购买该房屋明显低于市场价,即低于市场价的百分之三十。但是原告并未举出相应的证据,所以承担相应的举证不能的不利的法律后果。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”》的规定,请求确认合同无效,也会败诉。其实根据该司法解释可以看出,在买卖合同中,无权处分人签订的合同是有效的,而不是效力待定的合同。原告也不能行使撤销权,在无权处分的合同中,只有善意相对人才有撤销权。

本案的关键就在于证明买受人为恶意。因为出卖人明知该房屋为共同财产而擅自处分属于恶意,如果证明买受人在购买房屋时也属恶意,即构成双方恶意串通,损害第三利益,这就符合《合同法》第52条的规定,属于无效合同。

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